Update: Muss ich bei geschlossenem Betrieb Miete zahlen?

Die Justizministerin hat in der Parlamentssitzung vom 20.3.2020 betont, dass Mieter, deren Geschäftsräume während der Coronakrise behördlich geschlossen sind, ihren Mietzins reduzieren können. Der Vermieter trage das Risiko, dass der Geschäftsraum wegen außerordentlicher Zufälle nicht genutzt werden könne. Dem Mieter stehe somit eine Mietzinsreduktion oder sogar ein gänzlicher Mietzinsentfall zu (Quelle: APS-OTS).

Wir haben hier ja schon über das Thema berichtet. Dürfen sich Unternehmer jetzt freuen, keine Miete mehr bezahlen zu müssen?

Skepsis bleibt trotz dieser Aussage der Justizministerin bestehen. Denn: Das Gesetz (§ 1096 oder § 1104 ABGB) wurde nicht geändert! Aus meiner Sicht bestehen Zweifel, ob das Gesetz wirklich so anzuwenden ist, dass der Anspruch auf die Miete entfällt.

Hier noch einmal der Text des § 1104 ABGB

„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“

Dass eine Seuche vorliegt, kann mit Sicherheit bejaht werden. Voraussetzung für den Entfall der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses ist aber zusätzlich, dass das Geschäftslokal „gar nicht gebraucht werden kann“. Das ist ein objektives Kriterium und das wird in vielen Fällen nicht erfüllt sein.

Ein Beispiel

Aufgrund der Verordnung Nr. 96/2020 dürfen Betriebsstätten des Gastgewerbes nicht betreten werden. Viele Gastronomiebetriebe bieten seitdem, und das ist eine absolut richtige und sinnvolle Reaktion, Lieferservices an. Sie bereiten daher Mahlzeiten in der Betriebsstätte zu und liefern sie an ihre Kunden. Damit ist aber die Betriebsstätte nicht „gar nicht“ unbrauchbar. Somit müsste Miete weitergezahlt werden.

Da es sich bei der Unbrauchbarkeit um ein objektives Kriterium handelt, kann damit aber auch einem (um im Beispiel zu bleiben) Gastgewerbetreibenden, der kein Lieferservice anbietet, entgegen gehalten werden, dass er ja Lieferservice anbieten könnte. Somit muss auch dieser Gewerbetreibende die Miete weiterzahlen.

Die Aussage der Justizministerin im Parlament ist eben nichts anderes als eine Privatmeinung. Zur Auslegung der geltenden Gesetze sind aber die Gerichte berufen und da befürchte ich, dass die Gesetze anders (nämlich wie oben beschrieben) ausgelegt werden.

Welche Möglichkeiten haben Unternehmer dann?

Zuerst (und dieser Tipp gilt im Rechtsleben universell und wird viel zu selten beachtet): Miteinander reden. Nicht nur die Mieter, auch die Vermieter sind von der Unsicherheit betroffen. Prozesskosten können für alle Beteiligten vermieden werden, wenn man miteinander redet und eine Vereinbarung trifft.

Ist der Vermieter uneinsichtig, gilt für das betreffende Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG), dann kann der Mieter – gestützt nicht zuletzt auf die Aussage der Justizministerin – den Mietzins aliquot für die Dauer der Betriebsschließung mindern (also nicht zahlen) und sogar eine Kündigung riskieren. Zahlt er nämlich im Prozess die Miete nach und trifft ihn am Zahlungsverzug kein grobes Verschulden, dann ist die Kündigung vom Gericht aufzuheben (§33 Abs. 2 MRG). Angesichts der Aussage der Justizministerin kann man argumentieren, dass den Mieter kein grobes Verschulden trifft. Das Ergebnis ist in diesem Fall ein Stundungseffekt.

Am Besten wäre aber natürlich für alle Betroffenen eine gesetzliche Klarstellung.