Muss ich weiter Miete zahlen, auch wenn ich mein Geschäft schließen muss?

Ein Hoffnungsschimmer für Unternehmer, die Corona-bedingt ihr Geschäft zusperren müssen: „Die Presse“ berichtet unter Berufung auf Herrn Univ.Prof. Mag.Dr. Andreas Vonkilch, dass in diesem Fall § 1104 ABGB eine Befreiung vom Mietzins vorsieht.

Angesichts massiver Umsatzeinbrüche wäre es natürlich schön, wenn ein Teil der fixen Kosten so reduziert werden könnte. Aber wie sieht es jetzt damit aus?

Hier einmal der Gesetzestext

§ 1104. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

§ 1105. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.

Hier ist leider doch einiges unklar. Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Bestimmung erst in wenigen Verfahren beschäftigt. Und niemals ging es dabei um eine vergleichbare Situation. Einige Entscheidungen betreffen die Beschlagnahme von Wohnungen durch eine Besatzungsmacht. Hier wurde der Entfall des Mietzinses vom OGH anerkannt.

Jetzt könnte man argumentieren, dass auch bei Corona durch das COVID-19 Gesetz und die darauf fußende Verordnung ein behördlicher Eingriff vorliegt, der die Benützung des Mietgegenstandes verbietet.

So ist es aber auch wieder nicht. Die Verordnung verbietet es nur den Kunden, die Betriebsstätte zu betreten. Andere Personen (der Unternehmer selbst, Mitarbeiter, Lieferanten etc.) dürfen die Betriebsstätte sehr wohl betreten.

Ob ein Mietgegenstand im Sinn des § 1104 ABGB infolge der verordneten Betriebssperre „gar nicht gebraucht“ werden kann, ist also unklar. Ich persönlich bin hier eher skeptisch.

Es wird aber mit Sicherheit Fälle geben, die unter Berufung auf die Medienberichterstattung die Miete nicht zahlen. Die Gerichte werden sich daher mit der Frage beschäftigen.

Jedenfalls kann der Entfall der Mietzahlungen nur den aliquoten Zeitraum der Betriebssperre betreffen.